Categorie: Onroerende zaken

Een van de belastingen die gemeenten op grond van de Gemeentewet mogen heffen is de forensenbelasting. Dat is een belasting die wordt geheven van natuurlijke personen die niet in de gemeente wonen maar er wel een woning hebben. De woning moet gemeubileerd zijn en op meer dan negentig dagen van het belastingjaar voor de eigenaar en zijn gezin beschikbaar zijn.

Gemeenten mogen in beginsel zelf de heffingsmaatstaven van gemeentelijke belastingen bepalen. Die vrijheid wordt begrensd door algemene rechtsbeginselen zoals het gelijkheidsbeginsel.

De gemeente Ommen maakt bij de forensenbelasting onderscheid tussen woningen op een recreatieterrein en andere woningen. Voor de eerste categorie woningen geldt een vast bedrag aan forensenbelasting, ongeacht de waarde van de woning. In het belastingjaar 2015 was dat een bedrag van € 225. Voor de tweede categorie is de hoogte van de forensenbelasting gekoppeld aan de WOZ-waarde van de woning. Bij een WOZ-waarde van minder dan € 60.000 bedroeg de belasting € 755. Bij een WOZ-waarde van € 140.000 of meer bedroeg de forensenbelasting € 1.620. Naar het oordeel van Hof Arnhem-Leeuwarden is de gemeentelijke belastingverordening op dat punt in strijd met het gelijkheidsbeginsel. Voor het verschil in behandeling ontbrak een verklaring. De enkele omstandigheid dat een gemeubileerde woning al dan niet deel uitmaakt van een recreatieterrein is geen rechtvaardiging voor de ongelijke behandeling.

Het hof heeft de aanslag, waarop de procedure betrekking had, verlaagd tot een bedrag van € 225.

Bij de vaststelling van de WOZ-waarde van een onroerende zaak wordt in beginsel aangesloten bij de verkoopprijs wanneer de verkoopdatum dicht bij de waardepeildatum ligt. Onder omstandigheden kan dit anders zijn. De partij die zich daarop beroept moet aannemelijk maken waarom de koopsom niet de WOZ-waarde weergeeft.

Een woningeigenaar deed een beroep op het gelijkheidsbeginsel. Het gelijkheidsbeginsel is een van de beginselen van behoorlijk bestuur. De overheid moet deze beginselen in acht nemen bij de uitvoering van overheidstaken. De gemeentelijke heffingsambtenaar zou de zogenaamde meerderheidsregel hebben geschonden door de WOZ-waarde van tien nagenoeg identieke appartementen in hetzelfde appartementencomplex lager vast te stellen dan de door hem betaalde koopsom. Naar zijn mening diende de WOZ-waarde van zijn appartement daarom op € 225.000 in plaats van op € 254.000 gesteld te worden. De gemeentelijke heffingsambtenaar meende dat het voor de waardering uitmaakt of een woning kort voor of na de peildatum is verkocht of niet. Van woningen die niet rond de peildatum zijn verkocht moet de waarde door middel van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn worden bepaald. Voor woningen die kort voor of na de peildatum zijn verkocht geldt de transactieprijs.

Hof Den Haag deelde de opvatting van de eigenaar dat de meerderheidsregel was geschonden. Vast stond dat de door de eigenaar aangehaalde appartementen identiek waren aan het door hem aangekochte appartement. De heffingsambtenaar heeft niet aangegeven dat er in de gemeente nog meer identieke appartementen waren. Het hof stelde de WOZ-waarde van het appartement vast op € 225.000.

In de Tweede Kamer zijn vragen gesteld over de fiscale behandeling van verhuurde woningen. Een van de vragen is of de staatssecretaris bereid is vastgoedportefeuilles die meer dan drie woningen bevatten altijd in box 1 in plaats van in box 3 te belasten, bijvoorbeeld door een dergelijke portefeuille als onderneming aan te merken. De staatssecretaris wijst op de rangorde van de Wet IB 2001. Aan de hand van feiten en omstandigheden wordt beoordeeld of het gaat om ondernemingsvermogen, om resultaat uit overige werkzaamheden of om beleggingen die in box 3 vallen. De staatssecretaris wijst erop dat aan de Eerste en Tweede Kamer toezeggingen zijn gedaan om onderzoek te doen naar een andere wijze van belastingheffing over huurinkomsten uit onroerende zaken. Het doel van dat onderzoek is niet om beleggen in woningen fiscaal minder aantrekkelijk te maken, maar om varianten in beeld te brengen die kunnen bijdragen aan een beter belastingstelsel.

Het tarief voor de overdrachtsbelasting, dat is de belasting die betaald moet worden bij verkrijging van bestaande onroerende zaken, bedraagt 2% voor woningen en 6% voor andere onroerende zaken. De staatssecretaris ziet niets in een gevarieerd tarief voor de overdrachtsbelasting om het voor beleggers minder interessant te maken om woningen te kopen voor de verhuur. Een dergelijke variatie zou moeten bestaan uit een nultarief voor starters op de woningmarkt en een hoger tarief van bijvoorbeeld 10% voor derde en verdere woningen. Volgens de staatssecretaris leidt dat tot ingewikkelde regelgeving en het risico van ontwijking van het hoge tarief door middel van constructies.